2013年12月1日 星期日

102-10-01工務部門質詢(開放空間容積獎勵)

※ 住宅區開放空間容積獎勵相關問題探討
72.4.25訂定「台北市土地使用分區管制自治條例」,開始實施開放空間容積獎勵,但因發生諸多問題,於88.4.30修訂「台北市土地使用分區管制自治條例」79條內容,刪除住宅區開放空間容積獎勵,目前,全國除了台北市以外,其它縣市仍有住宅區開放空間容積獎勵之措施。
一、 Q1、釋出開放空間容積獎勵政策,圖利最大
受益者 建商及地主。
○1釋出開放空間容積後建物變高,建商、地主可以蓋更高,樓地板面積更多的大樓。建商、地主視此政策為「大補帖」,只要符合法規,多出的獎勵容積,利潤就滾滾而來,讓建商與地主口袋滿滿。
○2但住宅區開放空間容積獎勵政策,讓建商在攫
取利益後拍拍屁股走人,倒楣的卻是買房子的
消費者。
○3監察院多次糾正(附件二)及(99年11月3日聯
合報報導內容)(附件三):監委劉玉山說,原本
容積獎勵是希望促成縣、市政府、社會大眾、
開發建商共同利益的三贏局面,但實際的結果
是,容積獎勵的利益多歸建商獨享,而造成的
公共設施不足、交通、景觀、日照、通風等外
部性問題,卻要由社會大眾買單,土地開發與
容積管制已嚴重失控。

例子及參考資料:
○1士林區【至善天下】(附件四)
違法使用容積獎勵:建商當初申請使照(85年6
月19日)時,注意事項三中清楚寫著:「壹層,
拾陸層挑空部份切結不得違建,若有違建無條件
拆除,並負擔拆除費用…」但事實上,至善天下
對外,一樓應該釋出的公共空間,全部被圍牆阻
擋(PPT)。
◎ 與建管處查證:「至善天下」,今年九月仍查報
圍籬違建,未開放通行!
○2大直區【太子美麗殿】、【瓏山林博物館】
依據98年10月22日中央社報導(附件五)
1、【太子美麗殿社區】前側開放空間增設
有25公尺圍籬。
2、【瓏山林博物館】後側增設圍籬長達
120公尺,已造成開放空間封閉,北
市府已開單查報。
○3信義區【寶徠花園廣場】
依據98年10月22日中央社報導:
建商當初在其基地內核准灌木樹叢高度
不得超過100公分,現在不僅高度超過也有增
設情形,市府建管處已發文管理委員會「降低
或移除灌木,並在10天後強制執行」。
◎ 上述四個案例迄今,市府仍無拆除,可說對「建商」
相當照顧,卻頻頻對不知情購買到容積獎勵政策社
區的消費者開鍘要求罰鍰或立即拆除,擺明欺負老
百姓。
Q2、純住宅區開放空間容積獎勵,台北市雖於88年
4月30日修訂不再核准,但錯誤的政策,讓民眾受害
○1造成社區一樓噪音問題。
○2門戶洞開,造成治安死角。
○3住戶進出社區沒有隱私。
○4土地所有權面積遭到稀釋,影響將來重建權益。
○5戶數及住戶變多,造成管理上問題。
○6房子買價並沒有比周遭未獎勵容積社區便宜,
利益全由建商、地主拿走。
○7將來重建難上加難。
○8住戶要買單開放空間之管理維護責任,如有
損壞,導致不特定使用人受傷還得賠償。

A:論述:
消費者花錢買下房子和土地,土地應歸為私人使用,若是買到開放空間容積獎勵的社區,一樓土地卻大多要提供大眾無償使用,一旦挪作社區住戶專屬公共空間,就會遭到查報取締,甚至無情拆除,這對花大錢買房,年年繳房屋稅,地價稅,以及支付大筆管理費的住戶而言,沒有任何「居住正義」可言!
兩個案例:
Ppt
○1文山區敦南××社區 柵欄圍籬(附件六)
開放空間人行道有供不特定對象通行,但人行道以外的一樓開放空間,為維護社區基本治安及安寧,僅局部設置矮透空柵欄,並無上鎖,可隨意打開出入,但仍遭查報取締,長期受干擾。

○2文山區××社區 開放空間人行道與馬路出現高低差(附件七)
(該社區帶狀空間臨路側因有30多高差,社區設置活動盆栽綠美化並確保使用人安全,同時周遭業已留設5處出入口,並不影響特定對象之進出,仍遭建管處查報。

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